Die Wirtschaftlichkeitsberechnung für Immobilien ist ein entscheidender Schritt bei der Bewertung der Rentabilität einer Investition in Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Sie bietet Investoren eine fundierte Grundlage, um die potenziellen Erträge und Kosten einer Immobilie gegenüberzustellen und langfristige Entscheidungen zu treffen. Durch die Analyse von Faktoren wie Grundstückspreis, Instandhaltungskosten, Finanzierung, Mieteinnahmen und Fördermittel lässt sich die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie klar bewerten. Ziel in der Wohnungsbauförderung ist es, die realistischen Aufwendungen einer Immobilie zu ermitteln und mögliche Risiken oder Chancen zu identifizieren, um eine sichere Kostendeckung zu gewährleisten. Unsere Expertise unterstützt Sie dabei!
- Die Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Wohnungsbauförderung
- Aufbau einer Wirtschaftlichkeitsberechnung
- Laufende Aufwendungen
- Das Wohnraumförderungsgesetz seit 2002
- Risiken und Potenziale Ihrer Immobilientransaktion im Überblick
- Fazit
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Wohnungsbauförderung
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung hat ihren Ursprung in der Wohnungsbauförderung. Das bis 31.12.2001 geltende Wohnungsbauförderungsrecht machte die Bewilligung von Fördermitteln von der Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung abhängig. Diese musste nach den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (§§ 2 bis 39a II. BV) zum Zweck der Ermittlung der Kostenmiete erstellt werden.
Die Rechtsgrundlagen dieses „Sozialen Wohnungsbaus“ wurden durch das ab 01.01.2002 geltende „Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts“ vom 13.09.2001 (Wohnraumförderungsgesetz – WoFG) grundlegend geändert. Diese Reform hat eine Reihe von Vorschriften, u. a. das bis dahin geltende Zweite Wohnungsbaugesetz, weitgehend ersetzt. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist allerdings nach wie vor Grundlage für alle Wohnbauvorhaben, für die bis zum 31.12.2001 öffentliche Mittel bewilligt wurden und die bis dato nicht fertiggestellt wurden. Für diese Wohnungen sind Teilwirtschaftlichkeitsberechnungen durchzuführen, wenn sich die Kostenansätze ändern.
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Im Gegensatz zu den verschiedenen Wirtschaftlichkeitsrechnungen für Investitionen, bei denen die Gewinnermittlung im Vordergrund steht, wird hier streng nach dem Kostendeckungsprinzip verfahren. Ermittelt werden sollte demnach die Miete, die ausreicht, um die laufenden Aufwendungen zu decken. Die Kalkulation erfolgt also nicht von der Ertrags-, sondern von der Aufwandsseite.
Aufbau einer Wirtschaftlichkeitsberechnung
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist grundsätzlich für eine Wirtschaftseinheit aufzustellen, die mehrere Wohngebäude, Nebenanlagen, usw. umfassen kann. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung folgt streng formalen Kriterien und enthält stets Folgendes:
- Grundstücks- und Gebäudebeschreibung
- Berechnung der Gesamtkosten der Wirtschaftseinheit
- Finanzierungsplan
- Laufende Aufwendungen und Erträge
Gesamtkosten und Finanzierungsplan
Die Gesamtkosten gliedern sich nach dem Schema der II. BV in die Kosten des Baugrundstücks und die Baukosten. Bei den Kosten des Baugrundstücks ist der Grundstückswert maßgeblich. Der Kaufpreis ist nur dann anzusetzen, wenn er unter dem Verkehrswert liegt. Hinzu kommen die Erwerbskosten, die Erschließungskosten und die Kosten, die im Zusammenhang mit einer Bodenordnungsmaßnahme (freiwillige Umlegung) entstehen. Baukosten sind die Kosten der Gebäude, der Außenanlagen, die Baunebenkosten, die Kosten besonderer Betriebseinrichtungen, der Geräte und sonstiger Wirtschaftsausstattung.
Aus dem Finanzierungsplan müssen sich die Fremdmittel mit Auszahlungs-, Zins- und Tilgungsbedingungen, verlorene Baukostenzuschüsse sowie die Eigenleistungen ergeben. Eigenleistungen sind insbesondere eigene Geldmittel, eigene Sach- und Arbeitsleistungen sowie gegebenenfalls auch der Wert des eigenen, zur Verfügung gestellten Grundstücks.
Bei Fragen zum Finanzierungsplan helfen wir Ihnen gerne. Schreiben Sie uns an!
Laufende Aufwendungen
Die laufenden Aufwendungen gliedern sich in die Kapital- und Bewirtschaftungskosten.
Zu den Kapitalkosten zählen Fremdkapitalkosten, bestehend aus
- Zinsen
- Kosten aus Bürgschaften
- sonstige wiederkehrende Leistungen aus Fremdmitteln
- gegebenenfalls auch Erbbauzinsen,
und Eigenkapitalkosten. Hier gilt vier Prozent Zinsen für Eigenmittel, soweit sie 15 Prozent der Gesamtkosten erreichen, und 6,5 Prozent Zinsen für Eigenmittel, die darüber liegen. Darüber hinaus können Tilgungsbeträge als „Zinsersatz“ bei erhöhten (über ein Prozent hinaus gehenden) Tilgungen in die Kapitalkosten mit einbezogen werden.
Die Bewirtschaftungskosten gliedern sich in:
| Kostenart | Berechnungsgrundlage |
|---|---|
| Abschreibung | 1 Prozent der Baukosten; erhöhte Sätze für spezielle Einrichtungen und Anlagen |
| Verwaltungskosten | 230 Euro pro Wohneinheit im Jahr |
| Instandhaltungskosten | Unterschiedliche Pauschalsätze pro Quadratmeter im Jahr, je nach Alter und Ausstattung der Immobilie |
| Mietausfallwagnis | 2 Prozent der laufenden Aufwendungen |
| Betriebskosten | Variieren je nach Art und Nutzung der Immobilie |
| Betriebskostenausfallwagnis | Risiko von Betriebskostenausfällen, abhängig von der Mietausfallrate und den laufenden Aufwendungen |
Kostenmiete und Baubewilligung
Die Summe der laufenden Aufwendungen bildet die Kostenmiete. Aus ihr ergibt sich die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter. Aus der Durchschnittsmiete werden die Einzelmieten für jede Wohnung berechnet, wobei unterschiedliche Lagewerte innerhalb des Gebäudes durch sich ausgleichende Zu- und Abschläge berücksichtigt werden können.
Lagen die laufenden Aufwendungen nach dem bis 2001 geltenden Wohnungsbauförderungsrecht über der Bewilligungsmiete, konnte der Bauherr das Bauvorhaben nur durchführen, wenn er die zulässigen Kostenansätze reduzierte. Alternativ konnte er selbst Aufwendungsverzichte leisten, die das Bauvorhaben mitsubventionierten. Solche Aufwendungsverzichte betrafen hauptsächlich den Bereich der Eigenkapitalzinsen. Eine Reduzierung der Kostenansätze – etwa im Bereich der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten – wäre problematisch.
Das Wohnraumförderungsgesetz seit 2002
Für bestehende öffentlich geförderte Wohnanlagen gilt bis heute: Werden an bestehenden Gebäuden Baumaßnahmen – etwa zur Modernisierung der Wohnanlage – durchgeführt, sind die sich daraus ergebenden zusätzlichen laufenden Aufwendungen in einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln. Die zusätzlichen Aufwendungen können noch immer auf die einzelnen Mietparteien umgelegt werden. Die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten wie auch das Mietausfallwagnis der II. BV können u. U. Anhaltspunkte für die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten im Rahmen des Ertragswertverfahrens liefern.
Risiken und Potenziale Ihrer Immobilientransaktion im Überblick
Wir erstellen Wirtschaftlichkeitsberechnungen – insbesondere für Alten- und Pflegeheime (Seniorenimmobilien), im öffentlich geförderten Wohnungsbau sowie von Hotel- und Gaststättenbetrieben. Hierbei stellen wir sowohl die Risiken als auch die Potenziale einer Immobilien- und Immobilienunternehmenstransaktion dar. Wir arbeiten in den einzelnen Disziplinen mit regionalen und überregionalen Spezialisten zusammen und bündeln für Sie die Ergebnisse in unserer Expertise. Wir blicken über den Tellerrand und geben Ihnen einen realistischen Gesamtüberblick.
Profitieren Sie von diesen Vorteilen:
- Langjährige Erfahrung
- Kompetente Mitarbeiter
- Stets umfassende, aktuelle Marktkenntnis
- Plausible, zügige und korrekte Wirtschaftlichkeitsberechnungen
- Austausch mit Experten aus Ihrer Region
- Anerkennung der Berechnungen
- Ganzheitliche Beratung, auch zu Rückfragen von Fördermittelgebern
Fazit: Wirtschaftlichkeitsberechnung als Basis für Ihre erfolgreiche Investition
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Immobilien stellt eine unverzichtbare Grundlage für eine erfolgreiche Investition dar. Durch die sorgfältige Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben können potenzielle Renditen realistisch eingeschätzt und fundierte Entscheidungen getroffen werden. Dabei werden alle relevanten Faktoren wie Gesamtkosten, Finanzierungsplan, laufende Kosten und Erträge berücksichtigt. Investoren erhalten auf diese Weise Klarheit über die langfristige Rentabilität ihrer Immobilie und können Risiken und Potenziale besser einschätzen. Mit einer fundierten Wirtschaftlichkeitsberechnung legen Sie den Grundstein für eine sichere und lohnenswerte Investition in den öffentlich geförderten Wohnungsbau.
Wir unterstützen Sie mit unserer 20-jährigen Expertise bei der Erstellung einer realistischen Wirtschaftlichkeitsberechnung. Gerne beraten wir Sie auch ganzheitlich – sodass Sie bei Rückfragen zu Förderanträgen auf der sicheren Seite sind!