Steuerliche Wertermittlung von Immobilien

Die Höhe der anfallenden Steuer bei der Übertragung von Grundbesitz im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung wird durch die Finanzverwaltung festgesetzt. Das Finanzamt bestimmt auf Basis eines vereinfachten Bewertungsverfahrens den Wert der Immobilien und damit die Höhe der Erbschaftssteuer.

Nachweis eines geringeren Marktwertes durch Sachverständigengutachten

Mit dem steuerlichen Massenbewertungsverfahren versucht die Finanzverwaltung, eine vertretbare Lösung zur Bewertung von Immobilien nahe am Marktwert zu finden. Durch die Nutzung eines vereinfachten Massenbewertungsverfahrens werden gleichartige Objekte gruppiert und mehr oder minder einheitlich bewertet. Diese oft umstrittene Bewertung zeichnet sich durch einen fehlenden Objektbezug sowie mangelnde Marktnähe aus und führt nach den Modellrechnungen der Finanzverwaltung in der Regel zu einer Erhöhung der Bemessungsgrundlage.

Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit, durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen, dass der Marktwert niedriger ist. Ausgehend von einer Bandbreitenrechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH), darf sich der durch einen qualifizierten Gutachter objektiv ermittelte Marktwert am unteren Rand der Bandbreite orientieren. Hier besteht die Möglichkeit, mithilfe eines qualifizierten Marktwertgutachtens / Verkehrswertgutachtens einen niedrigeren Marktwert nachzuweisen und so die Steuerlast für den Steuerpflichtigen deutlich zu reduzieren.

Der Erbe oder der Beschenkte legt das Wertermittlungsgutachten der Finanzverwaltung vor. Es unterliegt der freien Überzeugung des Finanzamtes, ob die tatsächliche Behauptung des geringeren Marktwertes / Verkehrswertes erbracht ist. Enthält das Wertermittlungsgutachten Mängel oder ist es nicht plausibel, wird der Nachweis eines geringeren Marktwertes nicht erbracht. Inwieweit ein Gutachten fehlerhaft ist, kann durch den Verbraucher nur bedingt festgestellt werden. Das Wertermittlungsgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten (ÖBUV) Sachverständigen wird in der Regel durch die Finanzverwaltung anerkannt.

Wir unterstützen Sie in Erbschaftssteuer- oder Schenkungssteuerangelegenheiten – bei der Überprüfung der vom Finanzamt ermittelten Werte – und erstellen marktgerechte Wertermittlungsgutachten für Ihre Grundstücke.

Sie haben Zweifel an der Höhe der geforderten Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer durch das Finanzamt? Dann rufen Sie uns an, wir freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen.

Wichtig: Denken Sie bitte an die Fristenwahrung von einem Monat zum Einspruch des Bescheids über die Feststellung des Grundbesitzwerts.

Grundsteuer und ihre Berechnung

Die Einnahmen aus der Grundsteuer erhalten die Kommunen. Aktuell beträgt das Aufkommen rund 14 Milliarden Euro. Damit zählt die Steuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden. Bisher wird die Grundsteuer mit den sogenannten Einheitswerten berechnet. Diese bilden die Wertverhältnisse des Jahres 1964 in den westlichen beziehungsweise 1935 in den östlichen Bundesländern ab. Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 entschieden, dass die geltende Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Spätestens ab dem 1. Januar 2025 muss die Grundsteuer auf Basis neuer Werte berechnet werden. Dafür wurden die rund 31 Millionen Grundstücke in Deutschland ab Januar 2022 neu bewertet. Hinzu kamen 4,4 Millionen wirtschaftliche Einheiten im Bereich Land- und Forstwirtschaft sowie 1 Million Fälle, in denen aufgrund der Anwendung der Ersatzbemessungsgrundlage kein Einheitswert vorliegt.

Zunächst wurde ein Gesetzentwurf zum Bewertungsrecht vorgelegt. Als Standardmodell wird darin der Vorschlag des Bundesfinanzministeriums festgelegt. Dabei handelt es sich um ein wertabhängiges Modell, das unter anderem auf Bodenrichtwerten, dem Gebäudealter und der Mietpreisstufe der Kommune basiert. Die Bundesländer erhalten jedoch die Möglichkeit, von diesem Berechnungsmodell abzuweichen und eigene Regeln zu beschließen. So könnten die Länder künftig die Grundsteuer auch auf Basis der Grundstücks- und Gebäudefläche berechnen, ein sogenanntes wertunabhängiges Modell.

Der Bundestag hat am 18.10.2019 dem Gesetzentwurf zugestimmt. Bund und Länder einigten sich im November 2019 auf das Grundsteuer-Reformgesetz. Vorübergehend galten bis zum 31.12.2024 die bisherigen Berechnungsgrundlagen. Der Gesetzgeber hat zudem ab 2025 für unbebaute, aber baureife Grundstücke die Grundsteuer C eingeführt.

Zentrale Größe für die Bewertung der Immobilie ist der Bodenrichtwert, der von den Gutachterausschüssen ermittelt wird:

• Bei Wohngrundstücken wird an die aus dem Mikrozensus abgeleitete durchschnittliche Nettokaltmiete angeknüpft. Dabei erfolgt eine Staffelung nach Mietniveaustufen.
• Für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke erfolgt eine Bewertung im Sachwertverfahren.
• Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen werden für die Grundsteuer A nach einem standardisierten, ertragswertorientierten Verfahren bewertet.
• Für land- und forstwirtschaftliche Wohngebäude gilt hingegen die normale Gebäudebewertung (Grundsteuer B).

Die Steuermesszahl liegt aktuell bei 0,34 Promille für unbebaute bzw. 0,31 Promille für Wohngrundstücke. Im Rahmen der Reform sinkt sie auf ein Zehntel, das heißt 0,034 bzw. 0,031 ab. Für Grundstücke von städtischen Wohnungsbaugesellschaften oder Genossenschaften verringert sich die Steuermesszahl um weitere 25 Prozent.

Bewertung von Wohnimmobilien

Befinden sich auf dem Grundstück Wohnimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäuser) soll grundsätzlich das Sachwertverfahren gelten. Maßstab ist hier nicht der Ertrag der Immobilie, sondern die Herstellungskosten. Beim Sachwertverfahren werden Boden- und Gebäudewert zunächst getrennt ermittelt. Beim Gebäude werden die gewöhnlichen Normalherstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und das Baujahr berücksichtigt. Die Daten ergeben sich aus Anlage 24 des Bewertungsgesetzes, sodass die tatsächlichen Herstellungskosten nicht maßgeblich sind. Dann erfolgt eine Alterswertminderung. Aus dem so ermittelten Gebäudesachwert und dem Bodenwert, der wie bei unbebauten Grundstücken ermittelt wird, ergibt sich der vorläufige Sachwert. Dann erfolgt eine Wertanpassung an den örtlichen Grundstückswert (sogenannte Wertzahl). Im Ergebnis ergibt sich der Grundsteuerwert.

Die Bundesländer haben ab 01.01.2025 die Möglichkeit, eigene Maßstäbe festzulegen (sogenannte Öffnungsklausel). Allerdings muss auch in diesen Bundesländern für den Länderfinanzausgleich eine Berechnung auf Basis des Bundesmodells erfolgen. Von dieser Möglichkeit haben fünf Länder Gebrauch gemacht, darunter Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Das Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben allerdings vom Bundesgesetz abweichende Steuermesszahlen eingeführt. Berlin hat eine vergleichbare landesgesetzliche Regelung angekündigt.

Bewertung von Geschäftsimmobilien

Das Ertragswertverfahren soll bei Geschäftsimmobilien und sonstigen bebauten Grundstücken Anwendung finden. Dabei handelt es sich um ein recht kompliziertes, mehrstufiges Verfahren.

Ausgangsgröße ist der Rohertrag des Grundstücks. Dabei ist die durchschnittliche Nettokaltmiete, die von der Mietniveaustufe der Gemeinde abhängt, wichtig. Weitere Faktoren sind die Immobilienart (Gewerbeliegenschaften, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung) und das Alter des Gebäudes. Die standardisiert festgelegten Bewirtschaftungskosten mindern den Rohertrag. Der so ermittelte Reinertrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Maßgebend sind dabei der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Dabei beträgt die Restnutzungsdauer eines Gebäudes immer mindestens 30 Prozent. Der Grundsteuerwert ergibt sich dann aus dem so ermittelten Barwert des Reinertrags zuzüglich des abgezinsten Bodenwertes.

Allerdings haben die Bundesländer über die Öffnungsklausel die Möglichkeit, vom Ertragswertverfahren abzuweichen und eine andere Bewertung festzulegen. Hessen nutzt für die Grundsteuer ab Januar 2025 ein eigens entwickeltes Flächen-Faktor-Modell, das sich an Grund- und Bodenfläche sowie Wohnfläche und dem Äquivalenzprinzip orientiert. Auch die Lage der Immobilie kann wirtschaftliche Vorteile bringen. Zur Berechnung des Lagefaktors wird der Bodenrichtwert des zu bewertenden Grundstücks ins Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt oder Gemeinde gesetzt und mit 0,3 exponiert. In Bayern wird die Äquivalenzzahl mit der jeweiligen Grund- und Gebäudefläche multipliziert und darauf die Grundsteuermesszahl angewandt. Wird das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, erfolgt ein Abschlag bei der Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent.

Bewertung von unbebauten Grundstücken

Der Wert der unbebauten Immobilie berechnet sich dann nach Fläche x Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen ermittelt und sind in fast allen Bundesländern über die Online-Datenbank BORIS einsehbar. Mit dem Bodenrichtwert soll der durchschnittliche Lagewert der Immobilie abgebildet werden.

Ob der Bodenrichtwert ein zuverlässiges Merkmal ist, ist stark umstritten. Denn der Bodenrichtwert ermittelt sich anhand von durchschnittlichen Verkaufspreisen. Deshalb ist er von der Anzahl der Grundstücksverkäufe in einer Gemeinde abhängig.

Grundsteuer C

Um baureife, aber unbebaute Grundstücke zu mobilisieren, sollen die Gemeinden die Möglichkeit erhalten, eine Grundsteuer C einzuführen. Eine solche Baulandsteuer gab es bereits in den 1960er-Jahre. Allerdings brachte die Steuer nicht den gewünschten Erfolg, sodass sie bereits kurz darauf wieder abgeschafft wurde. Nach dem Grundsteuer-Reformgesetz dürfen die Kommunen für baureife Grundstücke ab Januar 2025 einen höheren Hebesatz festlegen, um die Eigentümer zur Bebauung und damit zur Schaffung von Wohnraum zu motivieren.

Steuerliche Immobilienbewertung oft zu hoch

Wird im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung Grundbesitz übertragen, fallen in den allermeisten Fällen Erbschafts- oder Schenkungssteuer an. Die Höhe der anfallenden Steuer wird auf Grundlage der steuerlichen Bewertungsverfahren der Finanzverwaltung ermittelt. Ein durch uns erstelltes, qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann oftmals für den Steuerpflichtigen einen niedrigeren Wert nachweisen und so die Steuerlast reduzieren.

Geringeren Grundbesitzwert ermitteln

Als Steuerpflichtiger ist es Ihr gutes Recht, durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen, dass die Immobilienbewertung vom Finanzamt zu hoch angesetzt wurde. Unsere langjährige Erfahrung zeigt, dass ein Sachverständigengutachten im Gegensatz zu den Ergebnissen der Finanzverwaltung sehr oft einen geringeren Marktwert der Immobilie nachweisen kann. Unsere Mandanten profitieren dabei von unserer stetigen, aktuellen Beobachtung des Immobilienmarkts und einer engen Zusammenarbeit mit weiteren Experten. In den allermeisten Fällen kann es sich für Sie also lohnen, die ermittelten Ergebnisse des Finanzamts zu hinterfragen und anzuzweifeln. Wir helfen Ihnen gerne, den angemessenen Marktwert Ihrer Immobilie zu ermitteln.

Fazit: Steuerliche Immobilienwertung durch Gutachten widerlegen

Die steuerliche Immobilienbewertung fällt durch ihr generisches Wertermittlungssystem oftmals zuungunsten unserer Mandanten aus. Ein Wertermittlungsgutachten kann die Immobilienwertung der Finanzverwaltung widerlegen und zu Ihren Gunsten korrigieren. Dazu empfiehlt sich jedoch zwingend ein Wertermittlungsgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters – hier können Sie sich auf unsere Plausibilität und Korrektheit verlassen und haben die Gewissheit, dass unsere Gutachten von der Finanzverwaltung seit 20 Jahren anerkannt werden.