FAQ

Welches Wertermittlungsverfahren ist für die Ermittlung des Marktwertes maßgeblich?

Die rechtlichen Grundlagen für die Ermittlung des Marktwertes von Grundstücken sind in den §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs (BauGB) und der hierzu erlassenen Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte / Marktwerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) geregelt. In den genannten Rechtsvorschriften sind sowohl die Wertermittlungsverfahren selbst, als auch die bewertungstechnische Methodik für die Ermittlung des Marktwertes in ihren Grundzügen gesetzlich normiert (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV vom 19.05.2010).

Die ImmoWertV gibt mit § 8 Abs. 1 Satz 2 für die Wahl des Wertermittlungsverfahrens vor, dass mit der Methode die Maßstäbe und Mechanismen zur Anwendung kommen, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zwischen Käufer und Verkäufer bei ihren Preisverhandlungen zur Geltung kommen. Weiterhin sind die sonstigen Umstände des Einzelfalls i. d. R. vorrangig zu berücksichtigen. In erster Linie sind dies die für die einzelnen Wertermittlungsverfahren zur Verfügung stehenden Ausgangsdaten (z. B. ausreichende Zahl geeigneter Vergleichspreise).

Grundlage für die Verfahrenswahl des Wertermittlungsverfahrens ist nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs die objektive Nutzbarkeit des Grundstücks. Das zur Anwendung kommende Wertermittlungsverfahren muss mithin ein Abbild der Preismechanismen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs (Marktwert) sein.

Bei der Ermittlung des Marktwertes unbebauter Grundstücke ist nach § 16 Abs. 1 Satz 1 vorrangig das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Bei der Ermittlung des Marktwertes bebauter Grundstücke wird dagegen vornehmlich auf das Ertrags- oder Sachwertverfahren zurückgegriffen. Diese Praxis ist darauf zurückzuführen, dass bebaute Grundstücke im Vergleich zu unbebauten Grundstücken üblicherweise eine große Individualität aufweisen und daher geeignete Vergleichspreise in ausreichender Zahl selten zur Verfügung stehen.

Bei Anwendung der Wertermittlungsverfahren wird zunächst davon ausgegangen, dass stets „übliche Verhältnisse“ ohne explizite Berücksichtigung von Markteinflüssen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen Grundlage der Wertbetrachtung sind. Als Zwischenwerte ergeben sich insofern der sogenannte „vorläufige Sachwert“ und der „vorläufige Ertragswert“, die im zweiten Schritt an die Marktlage anzupassen sind.

Vergleichswerverfahren Verkehrswerte von Reihenhäusern, Eigentumswohnungen oder Wohnungs-/Teileigentumsanteile

Die Verkehrswerte von Reihenhäusern, Wohnungs- und Teileigentumsanteilen werden überwiegend auf der Grundlage des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Voraussetzung ist, dass eine genügende Anzahl von zeitnahen Kaufpreisen zur Verfügung steht. Vergleichspreise sind Kaufpreise von Grundstücken, die mit dem Objekt der Wertermittlung in den wertbeeinflussenden Merkmalen und hinsichtlich des Wertermittlungsstichtages im Kriterium allgemeine Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt hinreichend übereinstimmen. Hinreichende Übereinstimmung ist gegeben, wenn keine Abweichungen vorliegen (unmittelbarer Preisvergleich) oder diese durch Zu- und Abschläge sicher erfasst werden können (mittelbarer Preisvergleich). In guten bis sehr guten Lagen liegt der Vergleichswert i. d. R. deutlich über dem Ertragswert. In solchen Lagen werden Reihenhäuser, Eigentumswohnungen oder Wohnungs-/Teileigentumsanteile zur Eigennutzung in bevorzugter Umgebung gekauft und nicht unter dem Gesichtspunkt der Gewinnerzielung durch laufende Mieteinkünfte. Für solche Lagen bildet das Vergleichswertverfahren den Verkehrswert ab.

Sachwertverfahren Verkehrswerte von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern

Nach den Maßstäben und Mechanismen zwischen Käufer und Verkäufer bei ihren Preisverhandlungen, ist der Verkehrswert bzw. Marktwert von Einfamilienhäusern oder Zweifamilienhäusern auf der Grundlage des Sachwertverfahrens zu ermitteln: Derartig bebaute Grundstücke sind im Wesentlichen nicht zur Erzielung von Mieteinnahmen bzw. Erträgen, sondern zur zweckgebundenen oder persönlichen Eigennutzung bestimmt. Der vorläufige Sachwert wird als Summe von Bodenwert und Wert baulicher Anlagen sowie dem Wert der sonstigen Anlagen ermittelt und im zweiten Schritt an die aktuelle Marktlage angepasst.

Ertragswertverfahren Verkehrswerte von Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Gewerbeliegenschaften

Das Ertragswertverfahren ist das wertbestimmende Verfahren bei der Ableitung der Verkehrswerte von u. a. Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie Gewerbeliegenschaften. Typischerweise überwiegt bei Objekten dieser Art der Gesichtspunkt der Gewinnerzielung. Dies gilt auch unter der Annahme, dass das Objekt durch einen potenziellen Käufer ggf. zur Eigennutzung erworben wird. Denn auch dann wird das Objekt für Gewinnerzielungsabsichten erworben im Rahmen einer unternehmerischen Tätigkeit. Der Erwerber wird das Objekt unter anderem unter dem Gesichtspunkt einer ersparten Miete betrachten. Das Ertragswertverfahren ist - vereinfacht gesprochen – der gegenwärtige Wert (Barwert) aller künftigen Reinerträge, die der Eigentümer aus seinem Grundstück erzielen kann.

Welche Unterlagen werden für die Immobilienbewertung benötigt?

Benötigte Unterlagen für die Immobilienbewertung:

  • Bauakte, Lageplan, Grundrisspläne und Ansichtspläne, sonstige Pläne (Umbau, Ausbau, etc.)
  • Berechnung der Mietflächen (gewerblichen Raum nach Flächendefinition MF-G, gif) sowie bei großflächigen Industriearealen mit Angaben zum Baujahr der einzelnen Baukörper
  • Aktuelles Grundbuchblatt nebst Eintragungsbewilligungen (Notarvertrag) der in Abt. II des Grundbuchs eingetragenen Rechten (Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten u. a.)
  • Erbbaurechtsvertrag mit Angaben zum aktuellen Erbbauzins
  • Auskunft aus dem Bau- und Altlastenverzeichnis, über Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch und Kommunalabgabengesetz sowie über eventuelle Denkmalschutzauflagen
  • Evtl. vorhandene Wertgutachten
  • Ggf. Angaben über Modernisierungen, ggf. Angaben über Schäden. Bei Wertermittlungsgutachten zum Zwecke der güterrechtlichen Auseinandersetzung ist eine schriftliche Aufstellung der durchgeführten Umbau-, Instandsetzung- und/oder Modernisierungsmaßnahmen im Zeitraum des Anfangs-/Endvermögens, mit Angaben des Umfangs und der Kosten zwingend erforderlich.
  • Evtl. vorhandener Energieausweis

Zusätzlich bei der Bewertung von Eigentumswohnungen:

  • Teilungserklärung
  • Verwaltervertrag / Hausordnung / Nebenkostenabrechnung / aktueller Etat-/Wirtschaftsplan
  • Protokolle der letzten beiden Eigentümerversammlungen
  • Geschossplan und Kennzeichnung der Eigentumswohnung, Tiefgarage und Keller
  • Besteht eine Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG über vorhandene Pkw-Stellplätze oder Garagen?

Zusätzlich bei vermieteten Objekten:

  • Gültiger Mietvertrag mit den Erhöhungsschreiben und Nachträgen
  • Oder aktuelle, unterschriebene Miet- und Flächenaufstellung mit Angaben zur Nutzungsart (Büro-, Sozial-, Lager- und Verkaufsfläche, Pkw-Stellplätzen u. a.) sowie Geschosslage (Keller-, Erd- und Obergeschosse)

 

Wie lange ist die Bearbeitungszeit für eine Immobilienbewertung?

Soweit alle bewertungsrelevanten Unterlagen vorliegen, ist von einer Bearbeitungszeit für ein Standardgutachten von drei bis sechs Wochen nach dem Ortstermin auszugehen. Zeitkritische Wertermittlungen können im Bedarfsfall innerhalb von fünf Arbeitstage bewertet werden. Den Besichtigungstermin können wir mit Ihnen zeitnah abstimmen.

Wie lang ist ein Verkehrswertgutachten gültig?

Das Verkehrswertgutachten ist ein stichtagsbezogener Wert, abgeleitet von der momentanen Lage auf dem Grundstücksmarkt, unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse. Er ergibt sich aus dem freien Spiel von Angebot und Nachfrage und wird bestimmt von Preisen, die im normalen Geschäftsverkehr allein nach objektiven Maßstäben gegenwärtig erzielt werden können. Resultierend aus seiner Zweckbestimmung besitzt der Marktwert eine vom jeweiligen Marktgeschehen abgeleitete - gegebenenfalls nur kurzzeitige - Gültigkeit. In der Regel werden Verkehrswertgutachten in stabilen Teilmärkten als ausreichend aktuell angesehen, wenn der Wertermittlungsstichtag nicht länger als sechs Monate zurück liegt.

Wie hoch ist das Honorar für die Gutachtenerstellung?
Welche Aufgaben hat der Gutachterausschuss?

Die nach dem §§ 192 ff. Baugesetzbuch gebildeten Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland ist ein unabhängiges Gremium, die mit ihren rd. 1.200 Geschäftsstellen hoheitliche Aufgaben wahrnehmen. Sie haben unter anderem die Aufgabe, zu einer bundesweiten Grundstücksmarkttransparenz beizutragen. Auf der Datenbasis alle Immobilienkaufverträge, die durch die Notare den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt werden, sind die für die Wertermittlung erforderlichen sonstigen Daten zu analysieren und in den Grundstücksmarktberichten zu veröffentlichen.
Immobilienmarktbericht Deutschland

Die sind insbesondere die statistische Erfassung der Teilmärkte und die Ableitung der Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren.

Wo finde ich die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses?

Bad Homburg
Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Bad Homburg v.d.Höhe
61343 Bad Homburg v. d. Höhe
http://www.bad-homburg.de/vv/oe/176010100000003571.php

Bensheim
Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Bensheim
64646 Heppenheim
https://www.bensheim.de/leben-in-bensheim/bauen/bodenrichtwerte.html

Darmstadt–Dieburg
Gutachterausschuss Darmstadt-Dieburg (Landkreis)
64293 Darmstadt
https://www.ladadi.de/bauen-umwelt/grundstuecksmarkt.html

Dietzenbach
Gutachterausschuss Dietzenbach (Stadt)
http://www.dietzenbach.de/index.phtml?NavID=1799.1797

Darmstadt
Gutachterausschuss Darmstadt (Stadt)
64295 Darmstadt
http://www.gaa-darmstadt.de/

Frankfurt am Main
Gutachterausschuss Frankfurt am Main (Stadt)
60275 Frankfurt a.M.
http://www.frankfurt.de/sixcms/detail.php?id=3024&_ffmpar[_id_inhalt]=102226

Bad Hersfeld
Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Kreisstadt Bad Hersfeld
36251 Bad Hersfeld
https://hvbg.hessen.de/

Gutachterausschuss Groß-Gerau (Landkreis)
64521 Groß-Gerau
https://www.kreisgg.de/kreis/amt-fuer-bodenmanagement/

Gutachterausschuss Hanau (Stadt)
63450 Hanau
http://www.hanau.de/service/dl/019444/

Gutachterausschuss Heppenheim (Stadt)
64646 Heppenheim
https://www.heppenheim.de/rathaus-politik/buergerservice/behoerdenwegweiser/

Gutachterausschuss Hochtaunuskreis
65552 Limburg a. d. Lahn
https://hvbg.hessen.de/immobilienwerte

Offenbach (Stadt)
63065 Offenbach am Main
https://www.offenbach.de/vv/produkte/tsabus/grundstueckswertermittlung__immobilienwerte__8960118.php

Oberursel (Stadt)
61440 Oberursel (Taunus)
https://www.oberursel.de/de/leben-wohnen/wohnen-bauen/immobilienmarkt-werte/

Gutachterausschuss Wiesbaden (Landeshauptstadt)
65189 Wiesbaden
http://www.wiesbaden.de/leben-in-wiesbaden/planen/bauen/gutachterausschuss/gutachterausschuss.php

Gutachterausschuss Butzbach (Stadt)
35510 Butzbach
http://www.stadt-butzbach.de/buerger-service/bodenrichtwerte-stand-zum-01-01-2016/

Gutachterausschuss Fulda
36041 Fulda
https://www.fulda.de/index.php?id=95

Gutachterausschuss Kassel
34117 Kassel
http://www.serviceportal-kassel.de/cms06/dienstleistungen/030912/

Gutachterausschuss Kassel (Landkreis)
34369 Hofgeismar
http://www.landkreiskassel.de/aktuelles/presse/0141412/index.html

Gutachterausschuss Gießen (Universitätsstadt)
35390 Gießen
https://gutachterausschuss.giessen.de