Steuerliche Wertermittlung

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Nachweis eines geringeren Marktwertes durch Sachverständigengutachten

Die Höhe der anfallenden Steuer bei der Übertragung von Grundbesitz im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung wird durch Anwendung eines vereinfachten Bewertungsverfahrens durch die Finanzverwaltung festgesetzt. Das Finanzamt bestimmt den Wert der Immobilien und damit die Höhe der Erbschaftssteuer.

Das steuerliche Massenbewertungsverfahren der Finanzverwaltung ist der Versuch, eine vertretbare Lösung zur Bewertung von Immobilien nahe am Marktwert zu finden. Durch die Nutzung eines vereinfachten Massenbewertungsverfahrens werden gleichartige Objekte gruppiert und mehr oder minder einheitlich bewertet. Diese streitanfällige Bewertung zeichnet sich durch einen fehlenden Objektbezug sowie mangelnde Marktnähe aus und führt nach den Modellrechnungen der Finanzverwaltung in der Regel zu einer Erhöhung der Bemessungsgrundlage.

Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen, dass der Marktwert niedriger ist. Ausgehend von einer analogen Anwendung der ergangenen Bandbreiten-Rechtsprechung des BFH, darf sich der durch einen qualifizierten Gutachter objektiv ermittelte Marktwert am unteren Rand der Bandbreite orientieren. Hier besteht die Möglichkeit, mithilfe eines qualifiziertes Marktwertgutachtens / Verkehrswertgutachtens einen niedrigeren Marktwert nachzuweisen und so die Steuerlast für den Steuerpflichtigen deutlich zu reduzieren.

Das Wertermittlungsgutachten zur Höhe des Marktwertes, das durch den Erben oder den Beschenkten der Finanzverwaltung vorgelegt wird, unterliegt der freien Überzeugung des Finanzamtes, ob die tatsächliche Behauptung des geringeren Marktwertes / Verkehrswertes erbracht ist. Enthält das Wertermittlungsgutachten Mängel oder ist es nicht plausibel, wird der Nachweis eines geringeren Marktwertes nicht erbracht. Inwieweit ein Gutachten fehlerhaft ist, kann durch den Verbraucher nur bedingt festgestellt werden. Das Wertermittlungsgutachten eines ö. b. u. v. Sachverständigen wird in der Regel durch die Finanzverwaltung anerkannt.

In Erbschaftssteuer- oder Schenkungssteuerangelegenheiten unterstützen wir Sie bei der Überprüfung der vom Finanzamt zur Berechnung der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer ermittelten Werte und erstellen marktgerecht Wertermittlungsgutachten für Ihre Grundstücke.

Steuerlast ohne Berücksichtigung von Freibeträgen:

Grundbesitzwert Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
75.000 € 7 % 15 % 30 %
300.000 € 11 % 20 % 30 %
600.000 € 15 % 25 % 30 %
6.000.000 € 19 % 30 % 30 %
13.000.000 € 23 % 35 % 50 %
26.000.000 € 27 % 40 % 50 %
über 26.000.000 € 30 % 43 % 50 %

Sie haben Zweifel an der Höhe der geforderten Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer durch das Finanzamt? Dann rufen Sie uns an, wir freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen.

Denken Sie bitte an die Fristenwahrung zum Einspruch des Bescheids über die Feststellung des Grundbesitzwerts.

 

 

Grundsteuer

Die Einnahmen aus der Grundsteuer erhalten die Kommunen. Aktuell beträgt das Aufkommen rund 14 Mrd. Euro. Damit zählt die Steuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden. Gegenwärtig wird die Grundsteuer mit den sogenannten Einheitswerten berechnet. Diese bilden die Wertverhältnisse des Jahres 1964 in den westlichen bzw. 1935 in den östlichen Bundesländern ab. Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 entschieden, dass die geltende Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Spätestens ab dem 1. Januar 2025 muss die Grundsteuer auf Basis neuer Werteberechnet werden. Dafür müssen die rund 31 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Hinzu kommen 4,4 Millionen wirtschaftliche Einheiten im Bereich Land- und Forstwirtschaft sowie 1 Million Fälle, in denen aufgrund der Anwendung der Ersatzbemessungsgrundlage kein Einheitswert vorliegt.

Zunächst wurde ein Gesetzentwurf zum Bewertungsrecht vorgelegt. Als Standardmodell wird darin der Vorschlag des Bundesfinanzministeriums festgelegt. Dabei handelt es sich um ein wertabhängiges Modell, das u. a. auf Bodenrichtwerten, dem Gebäudealter und der Mietpreisstufe der Kommune basiert. Die Bundesländer erhalten jedoch die Möglichkeit, von diesem Berechnungsmodell abzuweichen und eigene Regeln zu beschließen. So könnten die Länder künftig die Grundsteuer auch auf Basis der Grundstücks- und Gebäudefläche berechnen sog. wertunabhängiges Modell. Der Gesetzgeber will auch die Möglichkeit schaffen, für unbebaute, aber baureife Grundstücke, eine Grundsteuer C einzuführen.

Der Bundestag hat am 18.10.2019 dem Gesetzentwurf in der 2./3. Lesung zugestimmt. Die Bundesregierung hat sich sehr optimistisch gezeigt, dass nun auch der Bundesrat im November grünes Licht für die Reform gibt, sodass die Gesetze bis Ende des Jahres verabschiedet sind.

Zentrale Größe für die Bewertung der Immobilie ist der Bodenrichtwert, der von den Gutachterausschüssen ermittelt wird. Bei Wohngrundstücken wird an die aus dem Mikrozensus abgeleitete durchschnittliche Nettokaltmiete angeknüpft. Dabei erfolgt eine Staffelung nach Mietniveaustufen. Für Geschäftsgrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke er folgt eine Bewertung im Sachwertverfahren. Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen werden für die Grundsteuer A nach einem standardisierten ertragswertorientierten Verfahren bewertet. Für land - und forstwirtschaftliche Wohngebäude gilt hingegen die normale Gebäudebewertung (Grundsteuer B). Statt der Steuermesszahl, die gegenwärtig bei 3,5 Promille liegt, soll diese künftig auf 0,34 Promille sinken. Für Grundstücke von städtischen Wohnungsbaugesellschaften oder Genossenschaften verringert sich die Steuermesszahl um weitere 25 Prozent.

Bewertung von unbebauten Grundstücken

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen keine benutzbaren Gebäude stehen. Der Wert der Immobilie berechnet sich dann nach Fläche x Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen ermittelt und sind in fast allen Bundesländern über die Online-Datenbank BORIS einsehbar. Mit dem Bodenrichtwert soll der durchschnittliche Lagewert der Immobilie abgebildet werden.

Ob der Bodenrichtwert ein zuverlässiges Merkmal ist, ist stark umstritten. Denn der Bodenrichtwert ermittelt sich anhand von durchschnittlichen Verkaufspreisen. Deshalb ist er von der Anzahl der Grundstücksverkäufe in einer Gemeinde abhängig.

Bewertung von Wohngrundstücken

Befinden sich auf dem Grundstück Wohnimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke oder Eigentumswohnungen) soll grundsätzlich das Ertragswertverfahren gelten. Dabei handelt es sich um ein recht kompliziertes mehrstufiges Verfahren.

Ausgangsgröße ist der Rohertrag des Grundstücks. Dabei ist die statistische durchschnittliche Nettokaltmiete, die von der Mietniveaustufe der Gemeinde abhängt, wichtig. Weitere Faktoren sind die Immobilienart (Ein- oder Zweifamilienhaus, Mietimmobilie, Eigentumswohnung) und das Alter des Gebäudes. Die standardisiert festgelegten Bewirtschaftungskosten mindern den Rohertrag. Der so ermittelte Reinertrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Maßgebend sind dabei der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Dabei beträgt die Restnutzungsdauer eines Gebäudes immer mindestens 30 Prozent. Der Grundsteuerwert ergibt sich dann aus dem so ermittelten Barwert des Reinertrags zuzüglich des abgezinsten Bodenwertes. Allerdings haben die Bundesländer über die Öffnungsklausel die Möglichkeit, vom Ertragswertverfahren abzuweichen und eine andere Bewertung festzulegen.

Bewertung von Geschäftsimmobilien und gemischt genutzten Grundstücken

Das Sachwertverfahren soll bei Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und sonstigen bebauten Grundstücken Anwendung finden. Maßstab ist hier nicht der Er trag der Immobilie, sondern die Her stellungskosten. Beim Sachwertverfahren werden Boden- und Gebäude wert zunächst getrennt ermittelt. Beim Gebäude werden die gewöhnlichen Normalherstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und das Baujahr berücksichtigt. Die Daten er geben sich aus Anlage 24 des Bewertungsgesetzes, sodass die tatsächlichen Herstellungskosten nicht maßgeblich sind. Dann erfolgt eine Alterswertminderung. Aus dem so ermittelten Gebäudesachwert und dem Bodenwert, der wie bei unbebauten Grundstücken ermittelt wird, ergibt sich der vorläufige Sachwert. Dann erfolgt eine Wertanpassung an den örtlichen Grundstückswert (sog. Wertzahl). Im Ergebnis ergibt sich der Grundsteuerwert.

Die Bundesländer sollen die Möglichkeit bekommen, eigne Maßstäbe festzulegen. Allerdings muss auch in diesen Bundesländern für den Länderfinanzausgleich eine Berechnung auf Basis des Bundesmodelles erfolgen.

Grundsteuer C

Um baureife, aber unbebaute Grundstücke zu mobilisieren, sollen die Gemeinden die Möglichkeit erhalten, eine Grundsteuer C einzuführen. Eine solche Baulandsteuer gab es bereits in den 1960 er Jahren.  Allerdings brachte die Steuer nicht den gewünschten Erfolg, sodass sie bereits kurz darauf wieder abgeschafft wurde. Nach dem jetzigen Gesetzentwurf sollen die Kommunen für baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen dürfen, um die Eigentümer zur Bebauung und damit zur Schaffung von Wohnraum zu motivieren.

Quelle: BdSt-INFO-Service Nr. 2 | Stand: 21. Oktober 2019