Angelsäsisches Verfahren

Der Begriff bezeichnet die Wertermittlungsverfahren in den angelsächsischen Ländern. Die Wertermittlungsstandards sind nicht gesetzlich normiert, sondern werden von der privatrechtlichen Vereinigung der Royal Institution of Chartered Surveyors im „Red Book" beschrieben und veröffentlicht.

Üblicherweise angewendet werden folgende Verfahren: die Direct Value Comparison Method (Vergleichswertverfahren) vorrangig bei der Wertermittlung von Ein-, Zweifamilien- und einfachen Mietwohnhäusern, die Residual Method (Residualverfahren) in den Fällen, in denen keine vergleichbaren Transaktionen am Grundstücksmarkt vorliegen, die eine Wertermittlung im Vergleichswertverfahren zulassen, die Profits Method (Gewinnmethode) bei der Wertermittlung von Spezialimmobilien (z.B. Hotels, Freizeiteinrichtungen wie Tennisanlagen und Lichtspielhäuser), bei denen als maßgebender Wertparameter der Betriebsumsatz angesehen wird, die Depriciated Replacement Costs Method (Sachwertverfahren) bei Objekten, die nicht am Grundstücksmarkt gehandelt werden (z.B. Kirchen, Hafenanlagen etc.).

Die bekannteste Wertermittlungsmethode ist die Investment Method (Investment-Methode). Das Verfahren entspricht im Aufbau einem vereinfachten Ertragswertverfahren, ohne Berücksichtigung des Bodenwerts. In dem der Kapitalisierung zugrunde liegenden Zinssatz (Equivalent Yield) sind alle zukünftigen Ertragssteigerungserwartungen und Risiken enthalten. Der Equivalent Yield ist damit mit dem Liegenschaftszinssatz nahezu vergleichbar. .lm Gegensatz zum deutschen Ertragswertverfahren wird jedoch grundsätzlich von Vervielfältigern für die „ewige Rente" (100/Zinssatz) ausgegangen und die Wertbeeinflussung bei kurzer Restnutzungsdauer über unterschiedliche Zinssätze erfasst. Die häufig vertretene Meinung, dass bei dem Investment­Verfahren von einem zeitlich unbegrenzten Fortbestehen der Immobilie ausgegangen wird, ist nicht korrekt, denn die sich im Zeitablauf ergebende kürzere Restnutzungsdauer wird ebenso wie im deutschen Ertragswertverfahren durch einen entsprechend niedrigeren Vervielfältiger berücksichtigt.

Daneben wird im Investment-Verfahren der Bodenwert völlig vernachlässigt. Das wirkt sich bei Gebäuderestnutzungsdauern von mehr als etwa 40 Jahren aber nur marginal auf das Ergebnis aus. Zu beachten ist, dass im Investment-Verfahren die Grunderwerbsnebenkosten grundsätzlich berücksichtigt werden.