Dienstleistungen

Wertermittlung

Sachverständige in der Immobilienwertermittlung erhalten meist den Auftrag, unter Angabe des Bewertungsanlasses, den Wert einer Immobilie zu schätzen. Die Dienstleistung der Immobilienwertermittlung wird in Deutschland hierbei von diversen Anbietern erbracht. Dies sind unter anderem freiberufliche Sachverständige im Bereich Immobilienwertermittlung, Bankangestellte, Makler, Beratungsunternehmen und auch die Onlinebewertung über Internetplattformen. Bei diesem Angebot stellt sich die Frage, wie soll das Vertrauen in den jeweiligen Anbieter überprüft werden?

Der Begriff des Sachverständigen ist, anders als beispielsweise der des Rechtsanwaltes, nicht geschützt. Ein jeder, der sich berufen fühlt, darf sich Sachverständiger oder Gutachter nennen. Eine Anforderung an die Ausbildung existiert dabei nicht, sodass das Ergebnis der Bewertung von dem jeweiligen Kenntnisstand des Gutachters abhängig ist.

Nach der Definition ist der Sachverständige eine natürliche Person, die über besondere Erfahrungen und überdurchschnittliches Fachwissen auf einem abgegrenzten Spezialgebiet verfügt und die ihre gutachterlichen Leistungen persönlich, unabhängig, unparteiisch, gewissenhaft und weisungsfrei erbringt. Diese Definition ist vor allem für öffentlich bestellte und vereidigte sowie zertifizierte Sachverständige bekannt. Um sicherzustellen, dass die Anforderungen vom öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eingehalten werden, haben die Bestellungskörperschaften (u.a. IHK) so genannte Mindestanforderungen an Gutachten erarbeitet, die von den entsprechenden Kreisen als verbindlich angesehen werden. Als erster Grundsatz ist dort Folgendes festgehalten: "Sachverständigengutachten müssen nachvollziehbar, begründet und vollständig sein?. Zudem schreiben die Richtlinien zur Mustersachverständigenordnung hinsichtlich der Form der Gutachtenerstattung Folgendes vor:

  • das Gutachten muss systematisch aufgebaut und übersichtlich gegliedert sein, in den Gedankengängen für den Laien nachvollziehbar und für den Fachmann nachprüfbar sein; (Nachprüfbarkeit bedeutet, dass die das Gutachten tragenden Feststellungen und Schlussfolgerungen so dargestellt sind, dass sie von einem Fachmann ohne Schwierigkeiten als richtig oder falsch erkannt werden können)
  • auf das Wesentliche beschränkt bleiben
  • unter Berücksichtigung des jeweiligen Adressaten verständlich formuliert sein; unvermeidbare Fachausdrücke sind zu erläutern

Auch in der Fachliteratur bestehen allgemein anerkannte Grundsätze, die Inhalt und Aufbau sowie die Bezeichnung von Gutachten festlegen.

Steuerliche Wertermittlung

Bei Übertragungen von Grundbesitz im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung bilden die steuerlichen Bewertungsverfahren die Grundlage für die Höhe der anfallenden Steuer. Hier besteht die Möglichkeit mit Hilfe eines qualifizierten Verkehrswertgutachtens einen für den Steuerpflichtigen niedrigeren Wert nachzuweisen und so die Steuerlast deutlich zu reduzieren Grundsätzlich ist im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer zu prüfen, ob der steuerliche Bedarfswert oder der Verkehrswert für den Steuerpflichtigen günstiger ist. Liegt kein durch einen Sachverständigen ermittelter Verkehrswert vor, so kann diese Prüfung auch nicht vorgenommen werden. Dem Steuerpflichtigen müsste die Problematik dargelegt werden und er müsste dann entscheiden ob er ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben will oder nicht. Aus Kostengründen und aus der Ungewissheit heraus, ob die Gutachtenkosten im Endergebnis nicht höher sind als ein evtl. Steuervorteil wird oftmals auf die Erstattung eines Verkehrswertgutachtens verzichtet. Gegen ein geringes Pauschalhonorar treffen wir eine verbindliche schriftliche Aussage dem Steuerberater gegenüber, ob die steuerliche Bedarfsermittlung im Vergleich zum Verkehrswert für den Steuerpflichtigen günstiger ist, oder auch nicht.

Mietwertgutachten

Unter einem Mietwertgutachten versteht man die mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Schätzung des Mietwerts (erzielbarer Ertrag) einer Wohnung oder eines Gewerberaums unter Berücksichtigung deren mietwertrelevanter Eigenschaften.

Mietwertgutachten stellen anhand statistischer und ökonometrischer Verfahren die Marktmiete (auch ortsübliche Vergleichsmiete an Hand der üblichen Entgelte in einer Gemeinde) dar. Hierzu sind eine Reihe (mindestens fünf) Vergleichswohnungen mit vergleichbaren Lage- und Ausstattungskriterien auszuwerten. Für diesen Fachbereich, insbesondere auch mit Blick auf die Mietrechtsreform 2001, sind auf Seiten des Immobiliengutachters langjährige Erfahrungen i. V. m. der Verfügbarkeit umfangreicher Marktdaten und einschlägige Verfahrenskenntnisse notwendig. Benötigt werden derartige Gutachten für:

  • Miethöheauseinandersetzungen (gerichtlich und außergerichtlich)

Bewertungsanlässe für ein Mietwertgutachten sind z. B.:

  • Miethöheauseinandersetzungen im Bereich Wohnungs- und Gewerberaummieten
  • Mietwertermittlung für allgemeine Mietpreisverhandlungen (Wohnen/Gewerbe)
  • Miet-/Wohnwertermittlung im Rahmen von Scheidungsverfahren
  • Nutzwertentschädigung im Rahmen von Scheidungsverfahren
  • Basis für Miethöhevereinbarung zwischen Zwangsverwalter und Gläubigerbank

Gutachten

Beabsichtigen Sie eine Immobilie zu erwerben oder zu veräußern? Sie sind sich unsicher, welcher Kaufpreis angemessen ist? Wir ermitteln Ihnen den am wahrscheinlichsten zu erzielenden Kaufpreis, den sog. Verkehrswert gemäß § 194 BauGB.

Sie benötigen den Mietwert oder Wohnwert einer Wohnung, einer Gewerbeeinheit oder einer gesamten Immobilie? Oder steht ein Mieterhöhungsverlangen im Raum? Wir erstatten Ihnen in einem qualifizierten Mietwertgutachten die nachhaltig erzielbare Miete oder Pacht des Objekts.

Ihrem Grundbesitz gegenüber werden Vermögensansprüche erhoben, z. B. im Rahmen eines Scheidungsverfahrens oder einer Erbauseinandersetzung? Wir erstatten Ihnen ein Gutachten, das die diesbezügliche Rechtssprechung berücksichtigt.

Immobilien - Due Diligence

Due-Diligence-Prüfungen beinhalten insbesondere eine systematische Stärken-/Schwächen-Analyse eines Kaufobjekts, eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risiken sowie eine fundierte Bewertung des Objektes. Gegenstand der Prüfungen sind etwa die Anwendung von DCF-Systemen, die Überprüfung von personellen und sachlichen Ressourcen, strategischen Markt - Positionierungen der Objekte, rechtlichen, finanziellen und lageabhängigen Risiken, Umweltlasten u.v.a.. Due Diligence Analysen werden i.d.R. für große Anlageobjekte und Immobilienportfolien beauftragt.

Unsere Dienstleistungen in der Übersicht:

Gutachten/Bewertung von:

  • Wohn- und Geschäftshäusern
  • Gewerbeimmobilien
  • Hotels und Gaststätten
  • Wohnungs- und Teileigentum
  • unbebauten Grundstücken
  • Baulasten und Dienstbarkeiten
  • Erbbau- und Grundstücksrechten
  • Wohnungsrechten
  • Mieten und Pachten

Immobilien-Bewertung zum Zwecke von:

  • die Bewertung des Immobilienvermögens, um es marktgerecht veräußern zu können
  • die Wertermittlung (gemäß BelWertV), um den Beleihungswert zur Finanzierung der Immobilie zu erhalten
  • die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Befriedigung von Gläubigern des Immobilieneigentümers
  • die Versteigerung zur Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften oder anderen Vermögensgemeinschaften
  • die Ermittlung des Zugewinnausgleiches bei Ehescheidungen
  • die Ermittlung des Anfangsvermögens bei Eheschließungen mit Ehevertrag
  • die Ermittlung von Renditechancen geplanter Immobilienkäufe
  • um gegenüber dem Finanzamt die Schenkungssteuer oder Grunderwerbssteuer u.a. Steuerarten (niederster Wert) zu argumentieren
  • u.v.a.